未来几年 ，推进全国居住社区 、尤其是存量老旧小区走向物业管理全覆盖 ，是政策明确的指引方向 ，是行业发展的大势所趋 。物企需要关注和把握物业管理全覆盖下的发展机遇 ，与政府协同配合 ，共同尝试 、探索 、突破全覆盖工作中的难点 ，提供创新性 、建设性解决思路 。把握历史机遇 ，为企业在城市级别提升管理密度 、运营能力 、智慧化转型等奠定基础 。

物业管理全覆盖带来新增长空间

物业管理全覆盖的难点和重点 ，在于老旧小区 。

我国在2000年开始 ，楼市进入黄金期 ，住宅建设规模及档次提升 ；引入专业化物业公司 ，服务水平提升 ；1999年开始征收房屋维修大修基金 ，新建住宅公共维修得到资金保障 。而老旧小区 ，主要建于2000年以前 ，包含房改房 、集资房 、安置房等多种类型 。由于建成年代早 ，环境及基础设施差 、产权关系复杂 、物业管理缺失等多种因素 ，成为居住环境差 、居民意见大 、社会矛盾突出的聚焦点 。

自2019年6月国务院常务会议 、以及住建部等联合印发《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》表态开始 ，十三五期间的棚户区改造基建模式逐渐结束 ，全面转向城镇老旧小区改造模式 ，即对存量的环境整治和改造提升 。

2020年国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造指导意见》 ，计划到十四五末基本完成2000年底前建成的约21.9万个城镇老旧小区改造任务 。2021年全国新开工改造城镇老旧小区5.56万个 ，超额完成年度计划 。

老旧小区改造任务全面推进 ，改造完成后 ，如何实现长期有效管理 ，是政府和居民关注的重要民生工程。伴随着城市更新 、老旧小区改造的推进 ，改造后的居住社区物业管理 ，深刻影响居民生活品质 。

各省市陆续制订相应行动计划 ，明确时间和路线 ，推动党建引领下的物业管理全覆盖 。

以山东省为例 ，省住建厅《2021年全省物业管理工作要点》提出 ，专业化物业服务覆盖率达到60%以上 。省“十四五”规划提出 ，到2025年 ，住宅小区物业服务覆盖率达到90% ，新建住宅小区实现物业服务全覆盖 。从60%到90%的覆盖率增长 ，在存量时代 ，为物业管理行业发展带来新增量空间 。
 

老旧小区物业管理难点与实践

老旧小区物业管理难度高 ，物业工作开展难 。主要难点包括基础设施禀赋差 、观念落后收费难 、产权复杂协调难等多方面 。

各地积极探索老旧小区改造和物业管理全覆盖的具体实现路径 。

以北京为例 ，在“十四五”改造规划中明确提及 ，探索形成以民营企业为实施主体的“劲松模式”及国有企业参与实施的“首开经验” 。

“劲松模式”中 ，劲松街道引入社会资本愿景集团 ，签订为期20年的运营协议 ，社会机构参与更新与物业管理 。劲松一区 、二区作为先行试点 ，由愿景集团投入改造 。愿景集团一方面提供“先尝后买”的专业化物业服务获取物业收入 ，另一方面挖掘新增公共资产运营权 ，与专业机构合作运营，获得“微利”回报 。通过后续物业管理服务使用者付费 、政府补贴 、商业收费等多种渠道 ，实现一定期限内投资回报平衡 、“微利可持续” 。

北京市属国企首开集团 ，“政企合作” ，和石景山 、东城 、西城等区政府签署老旧小区更新和物业管理服务战略合作协议 。首开集团打造北京市非经资产接收 、管理 、处置 、运营平台 ，统筹小区和首开集团周边资源 。完善物业管理 ，实行“先尝后买”和“持续更新” 。首华物业从物业费 、停车费 、低效空间再利用 、便民服务等方面为居民提供服务 。物业费收取方面 ，通过成立物管会 ，引入第三方服务评估机构 ，明确物业服务收费标准 。盘活低效空间再利用 ，分为公益空间和盈利空间 ，例如将空置车棚布局成便民服务业态 。石景山区通过产权单位担一点 、政府资金奖一点 、居民个人出一点 、公共收益收一点的“四个一点”打通资金筹措渠道 。

龙头物企也在老旧小区管理领域积极探索 。

重庆九龙坡区谢家湾街道为其北区老旧小区引入碧桂园服务 ，打造重庆城市有机更新的先行先试重点区域 。万科在北京 、深圳、武汉等地试点与政府合作承接老旧小区物业管理 。

龙头企业携管理优势 、效率优势 ，从提升城市管理浓度视角 ，将老旧小区管理与城市服务进行资源统筹 、通盘考虑 。例如 ，在维护保养市政设施之余 ，连带做好周边老旧小区的绿化和保洁 。采用居民出一点 、政府补一点 、企业盘活小区公共资源收入一点等方式 ，解决物业运营成本等问题 。
 

十四五期间 ，政策推动物业管理全覆盖 ，存量住宅物业管理市场空间被打开 。地方国有企业 ，在这一领域有着天然的切入优势 ；但龙头物企、民营企业也在积极参与到老旧小区改造及物业管理领域中 。物业管理全覆盖 ，正为行业发展带来新历史机遇 。

一方面 ，以老旧小区为主的新增市场 ，为物业管理行业规模增长带来发展机遇 。政府财政补贴 ，先尝后买 、菜单式服务提升业主缴费意识 ，空闲公共空间运营收入等 ，为老旧小区物业服务收支平衡带来实现路径 。

另一方面 ，在具体落地和业务盈利空间上，又仍面临着种种难点 。进一步完善政策配套 ，例如物业费动态调价机制 ，加快完善老旧小区专项维修资金制度实操机制等 ，将是推动政策落地的重要支撑 。